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房企預(yù)售資金“蒸發(fā)”、爛尾樓盤交付無期、業(yè)主要求強(qiáng)制停貸……類似場景在全國多個城市上演。
近期，全國多地爛尾樓業(yè)主聯(lián)合發(fā)起聲明，要求強(qiáng)制停止償還貸款，直至相關(guān)項(xiàng)目完全復(fù)工為止，涉及城市包括河南省的鄭州、商丘、新鄉(xiāng)、南陽、周口，以及山西、江蘇、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多個省份的城市。涉事樓盤中，也不乏前些年頗受市場關(guān)注的“網(wǎng)紅”樓盤，部分樓盤甚至在開售時“日光”。
樓盤爛尾背后，房企和預(yù)售資金監(jiān)管銀行分別應(yīng)該承擔(dān)何種責(zé)任？業(yè)主單方面要求強(qiáng)制停貸是否可行？銀行如何看待業(yè)主斷供？業(yè)主利益該如何保障？預(yù)售制是否應(yīng)該取消并改為現(xiàn)房銷售？
基于上述問題，第一財經(jīng)專訪了中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心執(zhí)行院長陳晟，中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟(jì)與不動產(chǎn)研究室主任王業(yè)強(qiáng)，人大國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大，北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波，上海師范大學(xué)商學(xué)院教授、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦，北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所合伙人律師駱訓(xùn)文，北京云嘉律師事務(wù)所合伙人張博等多位地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)＜液蛯?shí)務(wù)界人士。
多名受訪者認(rèn)為，在住房市場下行，房企進(jìn)入“慢周轉(zhuǎn)”時代，房企資金鏈緊張，疊加疫情及防控政策影響地產(chǎn)鏈條企業(yè)復(fù)工等因素下，此前房企違規(guī)挪用資金、監(jiān)管不到位等問題逐漸暴露出來。從短期來看，小業(yè)主“強(qiáng)制停貸”或承擔(dān)較大風(fēng)險，地方監(jiān)管部門需落實(shí)好協(xié)調(diào)和兜底責(zé)任；從較長時間來看，預(yù)售資金監(jiān)管需繼續(xù)優(yōu)化，完善對小業(yè)主的救濟(jì)措施，比如探索采用擔(dān)保方式。
爛尾樓產(chǎn)生背后
第一財經(jīng)：“強(qiáng)制停貸潮”背后是房屋爛尾問題，爛尾樓產(chǎn)生背后有哪些原因？又有哪些原因觸發(fā)業(yè)主集體停貸？
在崔光燦看來，爛尾樓是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期中一個常見的現(xiàn)象，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險外溢的直接表現(xiàn)。
“預(yù)售資金監(jiān)管是一個防范項(xiàng)目資金被挪用，保障項(xiàng)目建設(shè)順利完工交付的制度設(shè)計，但在實(shí)踐中，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)主體是房地產(chǎn)企業(yè)，銀行并不能起到全面監(jiān)管項(xiàng)目進(jìn)度和資金使用的情況，所以，當(dāng)企業(yè)出了問題，一般是較難保障項(xiàng)目順利完工交付的。” 崔光燦稱。
況偉大表示，房企的交付風(fēng)險與過去多年“快周轉(zhuǎn)”模式下的累計效益不無關(guān)系。但在“三道紅線”之下，房企資金周轉(zhuǎn)慢了下來，多數(shù)房企多元化經(jīng)營模式行不通了，疊加去年下半年以來，房企融資、開發(fā)、銷售全鏈條遇冷，一些房企出現(xiàn)了“拆東墻、補(bǔ)西墻”的資金挪用等行為，交付風(fēng)險進(jìn)一步增大。
樓建波則認(rèn)為，近期，受國內(nèi)疫情反復(fù)和防控政策影響，房地產(chǎn)業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)面臨更多不確定性、收入縮水讓業(yè)主風(fēng)險預(yù)期進(jìn)一步下調(diào)。此外，部分地區(qū)出現(xiàn)的樓市政策“寬松潮”，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管政策的做法，在增加商品房預(yù)售資金使用靈活性的同時，也客觀上帶來了一些監(jiān)管的不到位。
王業(yè)強(qiáng)稱，政府部門的監(jiān)督問題同樣不可忽視。一方面，房企開發(fā)是要到住建部門備案，因此，住建部門有監(jiān)督房企開發(fā)過程中可能存在的風(fēng)險；另一方面，房企違規(guī)挪用預(yù)售款，有地方的政府部門為了加快房屋開發(fā)，出面向銀行擔(dān)保。
雖然爛尾樓問題在多地都長期存在，但“多地小業(yè)主聯(lián)合發(fā)起聲明，要求強(qiáng)制停止償還貸款”的行為并不多見。
多名受訪者認(rèn)為，這背后有諸多因素，例如，房企頻發(fā)暴雷影響市場信心，業(yè)主在明知房企復(fù)工無望的情況下，只能將壓力施加于銀行來維權(quán)等。
另一個觸發(fā)小業(yè)主集體停貸維權(quán)的原因或與此前零星存在的司法實(shí)踐有關(guān)。駱訓(xùn)文稱，此前，在銀行起訴小業(yè)主主動停貸的個案中，存在地方法院乃至最高法判決稱“爛尾樓的風(fēng)險不應(yīng)全由購房者承擔(dān)”的情況?！胺ㄔ涸谧龀龃祟悅€案判決時一般是出于公平的角度，因?yàn)橄嚓P(guān)涉事銀行大都存在一些違規(guī)操作。”
業(yè)主停貸對房企有何影響？
第一財經(jīng)：業(yè)主停貸對房企會產(chǎn)生多大的壓力？
多名受訪者一致認(rèn)為，由于業(yè)主和開發(fā)商之間簽訂的是購房合同關(guān)系，而和銀行之間的按揭貸款合同關(guān)系，均是單方面的。故此，業(yè)主停貸對房企“施壓”有限。
“購房者貿(mào)然停止還貸，從法律層面并不可取，因?yàn)闀官彿空呙媾R較大的法律風(fēng)險：很可能會被銀行起訴追究違約責(zé)任，還會影響征信記錄?！睆埐┓Q。
駱訓(xùn)文也持相近觀點(diǎn)。他進(jìn)一步提到，一方面，在有關(guān)部門調(diào)查取證之前，業(yè)主控告監(jiān)管銀行涉嫌違規(guī)操作的問題有時難以取得充分證據(jù)；另一方面，開發(fā)商和監(jiān)管銀行的違規(guī)問題，一般應(yīng)由住建或金融等監(jiān)管部門去追責(zé)，根據(jù)合同相對性原則，在法律上并不能當(dāng)然成為業(yè)主不履行與銀行按揭貸款合同相關(guān)條款的理由。
張博建議，購房者應(yīng)采取一些比較穩(wěn)妥的做法，利用法律途徑維權(quán)。
具體方式有二：其一，購房者們可以派代表與銀行談判，爭取延期還款或其他有利的結(jié)果；其二，如果房地產(chǎn)開發(fā)商確已喪失繼續(xù)開發(fā)的能力致使無法交房，購房者可以通過訴訟，請求法院解除商品房買賣合同并解除商品房擔(dān)保貸款合同。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第20條：因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。
“如果解除商品房擔(dān)保貸款合同的請求能夠獲得法院支持，自然就不用還貸了?！睆埐┓Q。
那么，當(dāng)法院判決“爛尾樓的風(fēng)險不應(yīng)全由購房者承擔(dān)”之后，銀行發(fā)放出去的貸款由誰來還？
駱訓(xùn)文稱，至少存在兩種司法判決：第一種，既然開發(fā)商違約，房屋買賣合同及擔(dān)保貸款合同解除，則開發(fā)商應(yīng)將收取的的購房貸款返還給擔(dān)保權(quán)人也就是貸款銀行；第二種，法院沒有判決或購房者沒有提出解除買賣合同，法院可能會判決階段性停貸，暫停還貸的期限直至開發(fā)商交樓。
不過，駱訓(xùn)文也坦言，通過法律途徑解決爛尾樓問題可能會有1～2年甚至更長時間的精力損耗。當(dāng)前，在近期多地均出現(xiàn)業(yè)主集體停貸的背景下，不排除政府相關(guān)部門為業(yè)主提供更有針對性、更切實(shí)可行的兜底措施。
樓建波稱，“保交樓”不僅關(guān)乎業(yè)主的切身利益，對開發(fā)商、銀行和樓盤所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定都有影響。建議在出現(xiàn)樓盤停工、爛尾等問題時，四方同時派出代表談判，共同推進(jìn)解決?！暗胤秸粦?yīng)‘躺平’，應(yīng)該全程參與后續(xù)的處理進(jìn)程中。比如，可以先地方對無法按期交付的樓盤做出分類，哪些是因疫情等影響，延期交付的樓盤；哪些是房企資金鏈斷裂而爛尾的樓盤?！?/span>
崔光燦也認(rèn)為，解決已經(jīng)產(chǎn)生的爛尾樓與保交付往往是相關(guān)的問題，一般首先要依靠企業(yè)自救，地方政府要加大監(jiān)督和協(xié)調(diào)，解決實(shí)際問題，加大項(xiàng)目公司的資金使用與正常運(yùn)營的管理，適當(dāng)?shù)那闆r下，可由購房人與項(xiàng)目公司、地方政府形成聯(lián)合推進(jìn)的機(jī)制，有針對性解決問題。
預(yù)售資金監(jiān)管應(yīng)如何優(yōu)化？
第一財經(jīng)：為防范樓房爛尾事件發(fā)生，預(yù)售資金監(jiān)管應(yīng)如何優(yōu)化？
隨著多地頻現(xiàn)爛尾樓，陳晟認(rèn)為，這在樓市下行期，不僅會進(jìn)一步挫傷購房者信心，也會對企業(yè)和政府信心帶來負(fù)面影響。
況偉大進(jìn)一步分析稱，對于房企而言，當(dāng)出現(xiàn)延期交付、停工乃至爛尾等問題時，需承擔(dān)兩方面資金壓力，一是違約金，二是銷售回款受阻后，開發(fā)貸款同樣承壓；而對于地方金融體系的資產(chǎn)穩(wěn)定也會造成波及。
今年2月，全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已經(jīng)出臺，首次對商品房預(yù)售資金監(jiān)管從全國層面作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機(jī)制。但在王業(yè)強(qiáng)看來，政策執(zhí)行效果不明顯。
“由于很多項(xiàng)目超融、預(yù)售資金挪用，導(dǎo)致現(xiàn)金流不足以覆蓋債務(wù)。如果各方債權(quán)人都來索債權(quán)保障，多方博弈導(dǎo)致僵持不下，資金動不了，難免導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾或停工。” 王業(yè)強(qiáng)稱。
對于未來改進(jìn)預(yù)售資金監(jiān)管的方向，王業(yè)強(qiáng)提出三點(diǎn)建議：
其一，將項(xiàng)目預(yù)售資金、開發(fā)貸款、個人購房按揭貸款等全部納入項(xiàng)目資金監(jiān)管范疇，實(shí)行三方監(jiān)管，確保相關(guān)資金用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)；
其二，不再“一刀切”，而是梯隊化預(yù)售監(jiān)管放松，針對信用等級較高的房企，預(yù)售資金留存比例適當(dāng)降低；
其三，要在嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的基礎(chǔ)上，探索采取擔(dān)保方式，允許部分高信用房企以銀行保函解凍部分監(jiān)管資金，專項(xiàng)用于本項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，后續(xù)商品房銷售款需足額補(bǔ)齊提取金額。
陳晟同樣建議探索保險制度。他表示，類似于開發(fā)商貸款引入保險的信用制度一樣，或可研究由開發(fā)商為購房者購買保險，以推動三四線城市的住房銷售?！叭绻彿坑邢鄳?yīng)的保險，那么當(dāng)房企不能正常交付的情況，會有相應(yīng)的賠付制度，以減輕消費(fèi)者風(fēng)險，降低矛盾，避免出現(xiàn)停付停貸現(xiàn)象。”
預(yù)售制該不該取消？
第一財經(jīng)：預(yù)售制該不該取消
崔光燦認(rèn)為，預(yù)售制是我國房地產(chǎn)開發(fā)模式與融資模式?jīng)Q定的，是我國商品房建設(shè)供應(yīng)機(jī)制的重要部分，當(dāng)前在沒有新的開發(fā)模式和融資模式變化下，尚無法簡單一刀切式的取消，所以要從長效制度建設(shè)考慮完善并逐步調(diào)整這一制度，最終是建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，更好的服務(wù)人民安居。
但況偉大和王業(yè)超則表示，從長遠(yuǎn)來看，或可探索現(xiàn)房銷售。
況偉大稱，預(yù)售制是針對樓市供小于求的背景下制定出臺的。彼時，購房者根據(jù)供銷情況和實(shí)際購房需求，預(yù)判未來房價大概率會呈上升趨勢，故此愿意承擔(dān)一定的購房風(fēng)險。當(dāng)前，對于一些去化壓力大的三四線城市，預(yù)售制或已不再適用，建議在這些地區(qū)試點(diǎn)推行現(xiàn)房銷售制度。
王業(yè)超稱，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過20多年的快速發(fā)展之后，目前已經(jīng)由增量市場轉(zhuǎn)入存量房市場，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該更加關(guān)注住房品質(zhì)的提升。長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將持續(xù)提升，優(yōu)質(zhì)房企有望獲取業(yè)績集中度提升的機(jī)會，問題房企則將出清。在這樣一個趨勢下，預(yù)售制應(yīng)該逐步退出房地產(chǎn)市場。
業(yè)主強(qiáng)制斷供，銀行怎么看？
不少業(yè)主認(rèn)為，在爛尾樓形成過程中，銀行負(fù)有主要責(zé)任，如違規(guī)發(fā)放貸款；資金未轉(zhuǎn)入開發(fā)商監(jiān)管賬戶；未盡到?？钯Y金監(jiān)管的義務(wù)等。
對此，記者采訪了多家銀行相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人，他們認(rèn)為爛尾樓業(yè)主以未獲交房為由不還按揭貸款并站不住腳。這主要是由于，業(yè)主和銀行之間簽的是按揭貸款借款合同，這一合同的履行，與開發(fā)商能否順利交房沒有直接關(guān)系。
也即是，在商品住房買賣過程中存在著兩種法律關(guān)系，一種是購房者和開發(fā)商之間的買賣關(guān)系，另一層是購房者和銀行之間的借款關(guān)系。按期交付房屋是開發(fā)商和購房者的約定，不是銀行和購房者的約定。
“一般在簽署合同上，借款人的還款義務(wù)是無條件的，至于住房交割是購房者與開發(fā)商之間的事情，跟銀行沒有直接關(guān)系?！币晃粐写笮邢嚓P(guān)人士對記者稱，而且銀行跟購房者的房貸協(xié)議里，也并不是以購房者是否獲得了房屋的所有權(quán)登記，或拿到了房子作為還款的前提條件，通常是一個無條件的還款。
中倫律師事務(wù)所合伙人劉新宇也對記者表示，在實(shí)踐中，銀行的貸款合同中大多會有“無論購房者與房屋開發(fā)商之間有何種糾紛，均不影響購房者和銀行貸款合同履行”等類似的條款。在這種觀點(diǎn)下，無論房屋交付情況如何，一旦購房者停止還貸，即視為購房者違反其與銀行之間的合同約定。
按揭貸款本質(zhì)上是一種住房抵押貸款，購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個人住房貸款。違約之后，銀行可能會向購房人進(jìn)行催收，凍結(jié)購房者名下其他資產(chǎn)、影響個人征信情況，嚴(yán)重甚至?xí)鹪V購房者要求強(qiáng)制執(zhí)行。通常只有在業(yè)主的確無力支付房貸后，銀行才會考慮處置抵押物。
不過，公開資料顯示，近年來也有一些支持購房者暫停支付貸款甚至是解除貸款合同不支持貸款的案例。如在（2018）粵民申7516號民事裁定書中，法院指出銀行存在違規(guī)將款項(xiàng)支付到非監(jiān)管戶等過錯行為，最終判令在商品房具備交付條件之前，無需向銀行再支付貸款。
而（2019）最高法民再245號民事判決書中，最高法院指出，如果因開發(fā)商原因無法交付房屋的，《商品房預(yù)售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實(shí)現(xiàn)亦被解除，應(yīng)由出賣人將收取的購房貸款本金及利息返還擔(dān)保權(quán)人（貸款銀行）和買受人（購房者），而買受人不負(fù)有返還義務(wù)。
在這些案例中，一些銀行確實(shí)存在預(yù)售資金監(jiān)管不到位的問題，記者采訪了解到，這也是爛尾樓形成的關(guān)鍵。通常而言，預(yù)售資金監(jiān)管是由開發(fā)貸貸款行主導(dǎo)。
在此前高速擴(kuò)張的時代，各大房企都在想方設(shè)法加大杠桿。上海新金融研究院副院長劉曉春告訴記者，房企拿到按揭貸款回款后，主要有兩個用途，一部分用于還房開貸，一部分錢用于項(xiàng)目建設(shè)，剩余的才是公司盈利。但為了擴(kuò)張，有的可能直接把這部分錢拿去買地，或做其他投資，這就導(dǎo)致項(xiàng)目主體建設(shè)資金不夠，出現(xiàn)爛尾等。
對此，有的開發(fā)貸貸款行也是睜一只眼閉一只眼。“甚至有的以此為條件，在簽開發(fā)貸之前和銀行就談好了?！币晃汇y行機(jī)構(gòu)人士對記者稱。在樓市蓬勃發(fā)展的時代，基于各方對市場的向好預(yù)期，這一情況暗含的風(fēng)險并未暴露；但近年來，在房企壓杠桿的背景下，從拿地到建房再到銷售、還債的資金鏈循環(huán)已難以繼續(xù)，風(fēng)險逐步顯現(xiàn)。
“現(xiàn)在最關(guān)鍵的是各方協(xié)調(diào)，比如要求房企將回收資金用于支付工程款項(xiàng)上，保證順利交房，提振市場信心?！币晃粐写笮蟹中袀€金部負(fù)責(zé)人告訴記者。
