房地產(chǎn)竣工增量拉升平板玻璃需求

 

      從玻璃的供給方面可看出：部分生產(chǎn)線退出及新冠肺炎疫情影響生產(chǎn)企業(yè)集中冷修，上半年玻璃產(chǎn)能利用率有一定幅度下滑；同時(shí)由于不斷有新裝置投產(chǎn)，浮法玻璃產(chǎn)量基本保持穩(wěn)定，白玻在產(chǎn)日熔量于8月上旬已攀升到14.6萬噸，為歷年同期新高水平。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年1月至8月平板玻璃產(chǎn)量62308.5萬重量箱，產(chǎn)量累計(jì)同比增長(zhǎng)1%。

 

      玻璃的需求端衡量是當(dāng)前難點(diǎn)。截至9月的第3周，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)省份生產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存3264萬重量箱，比去年同期高出443萬重量箱?？紤]到玻璃進(jìn)出口量占比較小且基本平衡，如果忽略進(jìn)出口量，截至目前浮法玻璃表觀需求同比不但沒有增加，反而有所下降。建筑玻璃需求占玻璃總需求的80%左右，舉足輕重。那么需求高峰會(huì)不會(huì)到來，增幅有多大？本文試圖從房地產(chǎn)竣工面積估計(jì)角度推斷玻璃需求變化。房地產(chǎn)竣工面積影響因素眾多，下文從房地產(chǎn)新開工面積、期房銷售面積、行業(yè)法律法規(guī)等角度進(jìn)行分析。

 

      從新開工面積到竣工面積

 

      先有開工然后才有竣工。從房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)周期來觀察，開工到竣工備案別墅歷時(shí)約200天，多層歷時(shí)約250天，高層根據(jù)高度不同歷時(shí)280天至450天；基于此，我們可推出當(dāng)年竣工面積和當(dāng)年及竣工前兩年的房地產(chǎn)新開工面積存在密切聯(lián)系。

 

      我們對(duì)2006年至2019年的數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理，把當(dāng)年竣工面積和當(dāng)年新年開工面積進(jìn)行了線性擬合后顯示，從較長(zhǎng)的時(shí)間周期看，盡管在不同年份間有所波動(dòng)，房地產(chǎn)當(dāng)年新開工面積與竣工面積為正相關(guān)。當(dāng)年數(shù)據(jù)間的關(guān)系難以用來預(yù)測(cè)同時(shí)決定系數(shù)R2=0.5948，說明當(dāng)年開工和當(dāng)年竣工兩者之間關(guān)系并不十分緊密。

 

      從期房銷售面積到竣工面積

 

      從房地產(chǎn)商業(yè)流程看，期房銷售在竣工之前進(jìn)行，是房地產(chǎn)施工到竣工過程的關(guān)鍵推動(dòng)力。因此期房銷售面積也成為我們用來觀測(cè)竣工面積的角度之一。從商業(yè)邏輯上來說，期房銷售后一般會(huì)在當(dāng)年及接下來兩年竣工并交房。

 

      一般意義上，期房銷售順利會(huì)促進(jìn)在建工程的施工進(jìn)度，不排除有些房地產(chǎn)工程會(huì)在銷售當(dāng)年竣工，竣工面積和當(dāng)年期房銷售面積應(yīng)該是正相關(guān)關(guān)系。這一判斷也能從歷年數(shù)據(jù)得到印證，我們把竣工面積和當(dāng)年期房銷售面積進(jìn)行線性擬合：

 

      如上圖所示，R2顯示當(dāng)年期房銷售面積和當(dāng)年竣工面積是正相關(guān)關(guān)系，但關(guān)聯(lián)性并不緊密。我們接下來把注意力放在尋找具有預(yù)測(cè)性的關(guān)系上，將當(dāng)年竣工面積與N-1年期房銷售面積線性擬合，采用擬合公式估計(jì)2020年竣工面積為112761.7萬平方米，同比增長(zhǎng)17.53%；將N-2年期房銷售面積與當(dāng)年竣工面積線性擬合，采用擬合公式估計(jì)2020年竣工面積為115166.7萬平方米，同比增長(zhǎng)20.04%。

 

      從行業(yè)法規(guī)探究竣工面積變化趨勢(shì)

 

      一般認(rèn)為，在過去相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，房企們已普遍性陷入資金面的壓力，這倒逼他們急于拿到預(yù)售證、提高周轉(zhuǎn)率而將重心放在了新開工方面，而對(duì)于已預(yù)售的項(xiàng)目，完工的進(jìn)度卻出現(xiàn)相對(duì)明顯放緩。

 

      基于相關(guān)政策影響，房企購(gòu)置土地面積增速領(lǐng)先房地產(chǎn)新開工面積半年至1年。當(dāng)前房地產(chǎn)新開工面積環(huán)比下滑是對(duì)年初以來房企購(gòu)置土地面積不再超常規(guī)增長(zhǎng)的反映，同時(shí)也符合房地產(chǎn)新開工面積變化的季節(jié)性規(guī)律。從對(duì)竣工面積影響大小角度看，當(dāng)前新開工面積增速下滑不會(huì)對(duì)今年剩余時(shí)段玻璃竣工需求的高增長(zhǎng)格局產(chǎn)生明顯影響。

 

      今年年初新冠肺炎疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生明顯沖擊，隨后疫情在國(guó)內(nèi)得到有效控制，生產(chǎn)生活逐步恢復(fù)正常。正月末全國(guó)除湖北外，建筑工地均已正常作業(yè)，預(yù)計(jì)總體看竣工進(jìn)度不會(huì)受到明顯干擾。以擬合優(yōu)度最佳的線性公式估計(jì)，今年房地產(chǎn)竣工面積將延續(xù)正增長(zhǎng)并有所加速，全年增速約在15.74%左右。竣工面積增量15103.5萬平方米，按窗地面積比1:10計(jì)算，需要加工后的中空玻璃窗1510.35萬平方米。原片到中空玻璃窗成品率按80%估計(jì)，需要玻璃原片3775.88萬平方米，折合玻璃原片標(biāo)準(zhǔn)品943.97萬重量箱。2019年浮法玻璃銷量61833萬重量箱，所以房地產(chǎn)竣工增量約拉動(dòng)平板玻璃需求提升1.53%。

 

      把社會(huì)庫(kù)存看作消費(fèi)的蓄水池，合并到消費(fèi)環(huán)節(jié)，進(jìn)行供需平衡測(cè)算后顯示：今年年初浮法玻璃庫(kù)存3943萬重量箱，8月末庫(kù)存4207萬重量箱，累庫(kù)264萬重量箱；采用平板玻璃數(shù)據(jù)1月至8月產(chǎn)量增加556.1萬重量箱，按浮法產(chǎn)能占平板玻璃2/3計(jì)算其中浮法玻璃增產(chǎn)372萬重量箱；計(jì)算得到1月至8月消費(fèi)增量為108萬重量箱，未實(shí)現(xiàn)的消費(fèi)增量為835.97萬重量箱。假定廠家?guī)齑姹３衷诋?dāng)前水平，則要求9月至12月的產(chǎn)量平均增速為3.98%。據(jù)了解，今年剩余時(shí)段僅有清遠(yuǎn)南玻二線及龍?zhí)﹥蓷l線有投產(chǎn)計(jì)劃，滕州金晶一條冷修線有望10月底復(fù)產(chǎn)。這意味著沒有其他變化的情況下，玻璃供需狀況在今年剩余時(shí)段將維持偏緊狀態(tài)。供需缺口并不處于極端狀態(tài)，同時(shí)是動(dòng)態(tài)變化的，供需雙方會(huì)尋找自己的平衡，比如玻璃冷修產(chǎn)線重新點(diǎn)火進(jìn)程加快、庫(kù)存繼續(xù)適當(dāng)去化、高價(jià)格使得部分需求延后等均可彌補(bǔ)當(dāng)前差額。

 

      （本文內(nèi)容僅代表作者機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)，僅供參考，期貨市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。）