四季度玻璃供需狀況會(huì)怎樣？

 玻璃的供給我們看到兩點(diǎn)：一是部分生產(chǎn)線退出及疫情影響生產(chǎn)企業(yè)集中冷修，上半年玻璃產(chǎn)能利用率有一定幅度下滑；同時(shí)由于不斷有新裝置投產(chǎn)，浮法玻璃產(chǎn)量基本保持穩(wěn)定，白玻在產(chǎn)日熔量于8月上旬已經(jīng)攀升到14.6萬噸，為歷年同期新高水平。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)最新?lián)?-8月平板玻璃產(chǎn)量62308.5萬重量箱，產(chǎn)量累計(jì)同比增長(zhǎng)1%。
       玻璃的需求端衡量是當(dāng)前的難點(diǎn)。截至9月第三周，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)省份生產(chǎn)企業(yè)庫存3264萬重量箱，比去年同期高出443萬重量箱。考慮到玻璃進(jìn)出口量占比較小且基本平衡，如果忽略進(jìn)出口量，截至目前浮法玻璃表觀需求同比不但沒有增加，反而有所下降。建筑玻璃需求占玻璃總需求的80%左右，舉足輕重。那么需求高峰會(huì)不會(huì)到來，增幅有多大？接下來本文試圖從房地產(chǎn)竣工面積估計(jì)角度推斷玻璃需求變化。房地產(chǎn)竣工面積影響因素眾多，下文從房地產(chǎn)新開工面積、期房銷售面積、行業(yè)法律法規(guī)等角度一斑窺豹。

 A 從新開工面積到竣工面積
       邏輯上來說，先有開工然后才有竣工。從房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)周期來觀察，開工到竣工備案別墅歷時(shí)約200天，多層歷時(shí)約250天，高層根據(jù)高度不同歷時(shí)約280-450天；基于此我們可以推出當(dāng)年竣工面積和當(dāng)年及竣工前兩年的房地產(chǎn)新開工面積存在密切聯(lián)系。
       我們對(duì)2006年-2019年的數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理，把當(dāng)年竣工面積和當(dāng)年新年開工面積進(jìn)行線性擬合：
 

數(shù)據(jù)顯示，從較長(zhǎng)的時(shí)間周期看，盡管在不同年份間有所波動(dòng)，房地產(chǎn)當(dāng)年新開工面積與竣工面積為正相關(guān)。當(dāng)年數(shù)據(jù)間的關(guān)系難以用來預(yù)測(cè)同時(shí)決定系數(shù)R2=0.5948，說明當(dāng)年開工和當(dāng)年竣工兩者之間關(guān)系并不十分緊密。

 把當(dāng)年竣工面積與N-1年新開工面積線性擬合如下，

采用擬合公式估計(jì)2020年竣工面積為114229.5萬平方米，同比增長(zhǎng)19.06%。

 由當(dāng)年竣工與面積N-2年新開工面積線性擬合如下，

采用擬合公式估計(jì)2020年竣工面積為111045.5萬平方米，同比增長(zhǎng)15.74%。

 B 從期房銷售面積到竣工面積

 從房地產(chǎn)商業(yè)流程看，期房銷售在竣工之前進(jìn)行，是房地產(chǎn)施工到竣工過程的關(guān)鍵推動(dòng)力。因此期房銷售面積也成為我們用來觀測(cè)竣工面積的角度之一。從商業(yè)邏輯上來說，期房銷售后一般會(huì)在當(dāng)年及接下來兩年竣工并交房。

 一般意義上，期房銷售順利會(huì)促進(jìn)在建工程的施工進(jìn)度，不排除有些房地產(chǎn)工程會(huì)在銷售當(dāng)年竣工，竣工面積和當(dāng)年期房銷售面積應(yīng)該是正相關(guān)關(guān)系。這一判斷也能從歷年數(shù)據(jù)得到印證，我們把竣工面積和當(dāng)年期房銷售面積進(jìn)行線性擬合：

我們看到，R2顯示當(dāng)年期房銷售面積和當(dāng)年竣工面積是正相關(guān)關(guān)系， 但關(guān)聯(lián)性并不緊密。我們接下來把注意力放在尋找具有預(yù)測(cè)性的關(guān)系上，把當(dāng)年竣工面積分別和之前兩年期房銷售面積進(jìn)行線性擬合：

 由當(dāng)年竣工面積與N-1年期房銷售面積線性擬合如下，

采用擬合公式估計(jì)2020年竣工面積為112761.7萬平方米，同比增長(zhǎng)17.53%。

 由N-2年期房銷售面積與當(dāng)年竣工面積線性擬合如下，

采用擬合公式估計(jì)2020年竣工面積為115166.7萬平方米，同比增長(zhǎng)20.04%。

 C 從行業(yè)法規(guī)探究竣工面積變化趨勢(shì)

 一般認(rèn)為，在過去相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，房企們已普遍性的陷入資金面的壓力，這倒逼他們急于拿到預(yù)售證、提高周轉(zhuǎn)率而將重心放在了新開工方面，而對(duì)于已經(jīng)預(yù)售的項(xiàng)目，完工的進(jìn)度卻出現(xiàn)相對(duì)明顯的放緩。我們認(rèn)為可能另有原因。

 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。

基于政策影響，房企購(gòu)置土地面積增速領(lǐng)先房地產(chǎn)新開工面積半年至一年。當(dāng)前房地產(chǎn)新開工面積環(huán)比下滑是對(duì)年初以來房企購(gòu)置土地面積不再超常規(guī)增長(zhǎng)的反映，同時(shí)也符合房地產(chǎn)新開工面積變化的季節(jié)性規(guī)律。

 從對(duì)竣工面積影響大小角度看，決定系數(shù)R2顯示，兩年前的房地產(chǎn)新開工面積影響最大，一年前的房地產(chǎn)新開工面積影響次之，當(dāng)年新開工面積影響最小。房地產(chǎn)新開工面積沒有延續(xù)高增長(zhǎng)而在高位保持穩(wěn)定，會(huì)在一年以后的竣工增速上有所表現(xiàn)，但不是立竿見影般的。因此當(dāng)前新開工面積增速下滑不會(huì)對(duì)今年剩余時(shí)段玻璃竣工需求的高增長(zhǎng)格局產(chǎn)生明顯影響。

 年初新冠疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生明顯沖擊，隨后疫情在國(guó)內(nèi)被迅速控制，生產(chǎn)生活先后恢復(fù)正常。正月末全國(guó)除湖北外，建筑工地均已正常作業(yè)，預(yù)計(jì)總體看竣工進(jìn)度不會(huì)受到明顯干擾。

 以擬合優(yōu)度最佳的線性公式估計(jì)，2020年房地產(chǎn)竣工面積將延續(xù)正增長(zhǎng)并有所加速，全年增速約在15.74%左右%?？⒐っ娣e增量15103.5萬平方米，按窗地面積比1:10計(jì)算，需要加工后的中空玻璃窗1510.35萬平米。原片到中空玻璃窗成品率按80%估計(jì)，需要玻璃原片3775.88萬平方米，折合玻璃原片標(biāo)準(zhǔn)品943.97萬重量箱。2019年浮法玻璃銷量61833萬重量箱，所以房地產(chǎn)竣工增量約拉動(dòng)平板玻璃需求提升1.53%。

 把社會(huì)庫存看作消費(fèi)的蓄水池，合并到消費(fèi)環(huán)節(jié)，進(jìn)行供需平衡測(cè)算如下。2020年初浮法玻璃庫存3943萬重量箱，8月末庫存4207萬重量箱，累庫264萬重量箱；采用平板玻璃數(shù)據(jù)1-8月產(chǎn)量增加556.1萬重量箱，按浮法產(chǎn)能占平板玻璃2/3計(jì)算其中浮法玻璃增產(chǎn)372萬重量箱；計(jì)算得到1-8月消費(fèi)增量為108萬重量箱，未實(shí)現(xiàn)的消費(fèi)增量為835.97萬重量箱。假定廠家?guī)齑姹３衷诋?dāng)前水平，則要求9-12月的產(chǎn)量的平均增速為3.98%。而我們了解到今年剩余時(shí)段僅有清遠(yuǎn)南玻二線及龍?zhí)﹥蓷l線有投產(chǎn)計(jì)劃，滕州金晶一條冷修線有望10月底復(fù)產(chǎn)。

 這意味著沒有其他變化的情況下，玻璃供需狀況在今年剩余時(shí)段將維持偏緊狀態(tài)。供需缺口并不處于極端狀態(tài)，同時(shí)是動(dòng)態(tài)變化的，供需雙方會(huì)尋找自己的平衡，比如玻璃冷修產(chǎn)線重新點(diǎn)火進(jìn)程加快、庫存繼續(xù)適當(dāng)去化、高價(jià)格使得部分需求延后等均可以彌補(bǔ)當(dāng)前差額。