2017年一季度房地產(chǎn)市場總結(jié)與趨勢展望

從具體的市場表現(xiàn)看，一季度重點(diǎn)城市新房市場成交量同比小幅下降，其中三四線城市整體銷售表現(xiàn)穩(wěn)步向好，受益于去庫存政策累積效應(yīng)及熱點(diǎn)城市外溢影響，部分三四線城市及旅游城市市場表現(xiàn)搶眼。與此同時，一二線熱點(diǎn)城市新房市場在嚴(yán)格調(diào)控下表現(xiàn)相對平穩(wěn)，部分需求轉(zhuǎn)至二手房市場，二手房市場熱度升高。

住宅用地市場供需同步上升。熱點(diǎn)城市地方政府積極推地，企業(yè)拿地意愿也較高，各類城市住宅用地成交規(guī)模均保持增長，住宅用地成交樓面均價和溢價率繼續(xù)提升。其中部分城市住宅用地成交量已接近或超過去年全年的一半。

展望未來，在調(diào)控政策積極深化的背景下，房地產(chǎn)市場有望穩(wěn)步回歸理性。特別是近期政策密集出臺后，市場成交有望繼續(xù)回落，價格也將趨穩(wěn)。從不同城市看，部分熱點(diǎn)城市短期供應(yīng)不足，且政策力度較大，成交繼續(xù)面臨下行壓力；而多數(shù)三四線城市在去庫存政策支持下有望延續(xù)平穩(wěn)增長態(tài)勢。

一、政策環(huán)境：政策調(diào)控逐步深化、區(qū)域聯(lián)動性增強(qiáng)，積極穩(wěn)定市場預(yù)期

2017年3月5日在第十二屆全國人民代表大會第五次會議上國務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告，提出“堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為，遏制熱點(diǎn)城市房價過快上漲。”

樓市調(diào)控政策密集出臺、區(qū)域聯(lián)動性增強(qiáng)。2016年9月底至今，共計(jì)40余個地級以上城市和部分縣市出臺調(diào)控收緊政策，其中此輪有30余城（縣市）出臺政策，包括15個地級以上城市和2個縣市調(diào)控升級?？傮w來看，本輪政策以中心城市為單位，周邊三四線城市聯(lián)動收緊。在后續(xù)政策的影響下，由于不同城市群內(nèi)部協(xié)同發(fā)展的周期、城市之間緊密度存在差異，面對調(diào)控政策的表現(xiàn)也不盡相同。

京津冀城市群：中心城市政策強(qiáng)化，周邊三四線城市政策同步跟進(jìn)，市場將在政策集中收緊趨勢下更快回歸理性。北京調(diào)控進(jìn)一步升級，限購方面非京籍納稅年限調(diào)整為連續(xù)60個月，同時將商住納入限購范圍，在建在售商辦類項(xiàng)目不得銷售給個人，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時，可出售給個人，但需符合名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄、在京已連續(xù)五年繳納社?；騻€人稅條件，商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項(xiàng)目的購房貸款；信貸方面，不但認(rèn)房又認(rèn)貸，并將離婚一年以內(nèi)的購房者也視作二套房需求，首付比例也上調(diào)為購買普通自住房不低于60％，購買非普通自住房不低于80％。北京出臺調(diào)控政策后，環(huán)京周邊縣市也集中出臺調(diào)控措施，廊坊、張家口崇禮限購升級，保定市區(qū)、涿州、淶水、滄州、石家莊、天津、青島等地開啟限購限貸。此次調(diào)控的聯(lián)動更好地契合了市場發(fā)展特點(diǎn)，將有效抑制投資投機(jī)需求，也將促使京津冀區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展更快回歸理性。

長三角城市群：中心城市需求外溢，周邊三四線城市政策分段強(qiáng)化，市場平穩(wěn)效果顯現(xiàn)。隨著需求向中心城市周邊轉(zhuǎn)移，中心城市南京、杭州等進(jìn)一步升級限購政策，南京將限購擴(kuò)至六合、溧水、高淳，杭州提高非本市戶籍家庭社?；騻€稅繳納年限，繼續(xù)鞏固之前的調(diào)控效果，而周邊滁州、鎮(zhèn)江、嘉興、句容、嘉善等三四線城市則分階段開始限購限貸。三四線城市成為了長三角調(diào)控的重點(diǎn)，短期內(nèi)三四線城市投資投機(jī)現(xiàn)象將明顯減少。

珠三角城市群及周邊：廣州及周邊城市調(diào)控繼續(xù)升級，海西雙核同步限制二次供應(yīng)。廣州全市限購，并將社保及納稅期限提至5年，同時認(rèn)房又認(rèn)貸，對商住限購，提高購房轉(zhuǎn)讓門檻，廣州周邊佛山限購加碼，中山也加入限購行列。海西城市群雙核廈門、福州則繼續(xù)對上一輪政策強(qiáng)化并有所創(chuàng)新，在嚴(yán)格限購限貸的同時，還對新購住房再轉(zhuǎn)讓設(shè)置條件，要求取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易，明顯抑制了投機(jī)性需求。

中西部地區(qū)：收緊城市數(shù)量較少且零散分布，中心城市調(diào)控效果將迅速顯現(xiàn)。中西部地區(qū)主要表現(xiàn)為城市群中心城市的逐層收緊，長沙、贛州新出臺限購限貸政策，南昌、成都等城市則進(jìn)一步強(qiáng)化升級，且針對不同城市、城市內(nèi)部的不同板塊，政策都體現(xiàn)出了差異性。在中西部分區(qū)施策的背景下，中心城市主城區(qū)內(nèi)投資投機(jī)性需求將逐步回歸理性，城市內(nèi)部庫存壓力較大的板塊也將有效承擔(dān)部分需求，引導(dǎo)人口合理分布。同時中心城市郊區(qū)縣以及周邊部分三四線城市仍將繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)民工市民化進(jìn)程，結(jié)合自身?xiàng)l件，就近就地積極吸納進(jìn)城農(nóng)民工。

這一輪的調(diào)控政策呈現(xiàn)新的變化，表現(xiàn)為中心城市和周邊城市政策同步調(diào)控，聯(lián)動促進(jìn)市場平穩(wěn)。至此，本輪政策的特點(diǎn)也越來越明朗，城市群“調(diào)控場”已然形成，片區(qū)聯(lián)動施策下限購限貸逐步形成相互作用，同時更加重視利用金融方式深化片區(qū)內(nèi)的影響，深化城市協(xié)同，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)市場參與各方回歸理性。除限購限貸外，認(rèn)房又認(rèn)貸將成為各城市調(diào)控普遍標(biāo)準(zhǔn)，北京對于商住的嚴(yán)控、廈門福州對于購房再交易的限制政策也將被更多城市效仿，目前廣州已經(jīng)對商住進(jìn)行限購，同時廣州、青島也已向廈門福州看齊，限制購房再交易。未來在政策干預(yù)和市場力量的共同作用下，一線城市有望得到整體降溫，二線熱點(diǎn)城市在調(diào)控進(jìn)一步升級后部分非理性需求將加速離場，三四線城市則將在去庫存和控風(fēng)險(xiǎn)的博弈中繼續(xù)分化。

二、市場表現(xiàn)：重點(diǎn)城市新房成交小幅回落，三四線城市表現(xiàn)突出

成交量同比下降，但仍處歷史同期相對高位。去年國慶節(jié)前后，全國多城市密集出臺樓市調(diào)控政策，市場環(huán)境整體趨緊，四季度成交量開始出現(xiàn)回落。2017年，一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控升級，成交繼續(xù)回落。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2017年一季度，50個代表城市商品住宅市場月均成交量在2650萬平方米左右，同比下降約15％，但從歷史成交數(shù)據(jù)來看，仍處于相對高位。

不同級別城市來看，一線城市供應(yīng)有限、受調(diào)控影響也較大，成交量同比降幅在各線城市中最為突出。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，一線城市一季度商品住宅成交面積同比下降約四成，除廣州保持小幅增長外，其余城市同比均下降。二線熱點(diǎn)調(diào)控城市成交量顯著下降，但旅游型城市成交增長明顯，城市分化加劇。核心城市輻射圈的三線城市成交量受調(diào)控政策影響普遍回落，其余三線城市成交量表現(xiàn)穩(wěn)定增長。

百城住宅價格累計(jì)漲幅持續(xù)收窄。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2016年多城密集出臺調(diào)控政策后，10月起價格環(huán)比漲幅持續(xù)收窄。進(jìn)入2017年，百城價格環(huán)比漲幅繼續(xù)收窄，一季度漲幅較2016年四季度收窄1.28個百分點(diǎn)。

2017年一季度，各級城市住宅價格漲幅分化，一線城市受調(diào)控影響漲幅收窄程度最大，三線代表城市住宅價格明顯提升。今年以來，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，新房市場價格漲幅趨緩。其中一線城市受調(diào)控影響漲幅收窄最為顯著，一季度累計(jì)上漲0.80％，較去年四季度收窄1.30個百分點(diǎn)；二線代表城市累計(jì)上漲2.19％，較去年四季度收窄0.70個百分點(diǎn)。一季度三線代表城市累計(jì)上漲2.57％，在各線城市中漲幅最為突出。

熱點(diǎn)城市二手房成交熱度較高。一季度深圳、蘇州新房成交量同比降幅高達(dá)七成以上，南京、上海降幅也超六成，熱點(diǎn)城市受調(diào)控政策影響，新房成交量降幅顯著。與此相對，3月部分熱點(diǎn)城市二手住宅成交回升，北京3月前四周周均成交套數(shù)保持了較高水平，杭州3月前四周周均成交套數(shù)為去年同期的兩倍以上。同時，熱點(diǎn)城市中除重慶二手住宅價格漲幅略低于新建住宅外，其余城市二手住宅價格均有顯著上漲。

旅游特色城市及核心城市輻射的三線城市在一季度受到較大關(guān)注。?？?、青島、三亞等臨海旅游型城市及揚(yáng)州等特色小鎮(zhèn)城市一季度市場保持了一定熱度，成交量同比均大幅增長。而中山、鎮(zhèn)江、肇慶、廊坊等三線城市地處核心城市輻射范圍內(nèi)，因核心城市限購限貸政策嚴(yán)苛，相對的區(qū)位優(yōu)勢吸引核心外溢需求進(jìn)一步向外擴(kuò)散，其中鎮(zhèn)江、肇慶一季度成交量同比增幅均在六成左右，而中山、廊坊等地房價漲幅也較明顯。徐州、汕頭等地因具備區(qū)域內(nèi)相對優(yōu)勢，城市基本面向好，吸引需求集聚，推動商品住宅市場升溫，其中汕頭一季度成交面積同比大增170.4％。

整體來看，受去年同期高基數(shù)及政策調(diào)控影響，一季度新房成交量同比小幅下調(diào)，價格累計(jì)漲幅持續(xù)收窄。具體來看，一二線熱點(diǎn)城市新房價格漲幅明顯收窄，成交量同比降幅顯著，但二手房市場價格漲幅明顯高于新房。同時，因去庫存政策效應(yīng)及核心城市外溢影響，部分三四線城市量價保持了穩(wěn)步增長，市場趨勢向好。在調(diào)控持續(xù)收緊下，預(yù)計(jì)未來一二線城市成交仍難見起色，價格整體將趨平穩(wěn)，而三四線城市市場有望延續(xù)良好勢頭。

三、土地市場：宅地供求穩(wěn)步增長，一二線及周邊城市受關(guān)注

2017年以來，地方政府加大推地力度，特別是1-2月，住宅和商辦用地推出量均明顯增加。

從住宅用地的推出量來看，一二線城市推地加速。一二線城市受市場供應(yīng)不足影響，住宅用地推出量大增，尤其是一線城市，今年一季度共推出508萬平方米，為近兩年同期最高水平，同比大幅增長98.0％，其中北京推出148萬平方米，同比增長約2倍，環(huán)比增長50％；上海推出177萬平方米，同比增長超八成。因多數(shù)三四線城市庫存量仍較大，當(dāng)?shù)卣啪復(fù)频毓?jié)奏，今年一季度三四線城市共推出9134萬平方米，為2010年以來季度最低水平，同比連續(xù)第12個季度下降，降幅為1.9％。

各線城市住宅用地成交量均增長，部分城市成交體量較大。2017年一季度，全國300個城市住宅用地共成交1.4億平方米，同比增長13.0％；各線城市成交量均增長，其中二線城市同比增長19.0％，增幅最大。從一季度住宅用地成交面積TOP20來看，鄭州、徐州、武漢成交面積已超過750萬平方米，位居前三；另有西安、重慶等城市成交超400萬平方米。與去年全年成交量相比，惠州、徐州今年一季度成交面積已超去年的70％，鎮(zhèn)江、阜陽占比亦在50％以上，部分三四線城市土地成交量偏大，需適度注意供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

土地市場熱度仍然較高，成交樓面均價呈上行態(tài)勢。2017年一季度，全國300個城市各類用地成交樓面均價2099元/平方米，較去年四季度上漲8.3％，同比上漲49.0％。其中，住宅用地成交樓面均價3412元/平方米，較上一季度微幅上漲0.7％，同比上漲44.1％。

熱點(diǎn)一二線及其周邊三四線城市土地市場關(guān)注度高。今年一季度一線城市住宅用地成交樓面均價環(huán)比漲幅在各線城市中最大；三四線城市樓面均價1878元/平方米，環(huán)比上漲8.8％，同比上漲49.7％。另外，從住宅用地出讓金來看，今年一季度，武漢、合肥、南京等城市出讓金已超過200億元，明顯超過一線各城市。三四線城市出讓金TOP15中，多數(shù)城市位于長三角、珠三角等大城市群內(nèi)，其中徐州、佛山兩地住宅用地出讓金超100億元，阜陽、揚(yáng)州、漳州也在50億元以上，這部分城市受城市群核心城市需求外溢帶動，土地市場獲得較大關(guān)注。

2017年一季度，地方政府加大推地力度，特別是熱點(diǎn)一二線城市為緩解緊張的供不應(yīng)求矛盾，住宅用地推地力度較大，其中一線城市推地量幾乎翻倍增長。隨著推地量的增加、企業(yè)補(bǔ)倉意愿的提高，住宅用地成交量價呈現(xiàn)上行態(tài)勢，但部分城市住宅用地成交量已接近或超過去年全年的半數(shù)，在地價高漲的背景下，未來存在新一輪庫存積壓風(fēng)險(xiǎn)。

四、趨勢預(yù)判：政策引導(dǎo)回歸理性，銷售增速將回落，價格保持平穩(wěn)

1. 企業(yè)銷售目標(biāo)穩(wěn)升，城市圈布局深化

2017年房企銷售目標(biāo)穩(wěn)中走高，多以深耕現(xiàn)有城市為主，并聚焦城市經(jīng)濟(jì)圈。截至3月，超過10家品牌房企公布了2017年銷售目標(biāo)，部分房企的銷售目標(biāo)較2016年增長超30％。千億房企數(shù)量繼續(xù)擴(kuò)大，行業(yè)競爭依然激烈。計(jì)劃拿地方面，部分品牌企業(yè)拿地金額預(yù)期攀升，明顯高于去年及近四年來均值，城市布局多以鞏固現(xiàn)有城市為主，同時聚焦長三角、環(huán)渤海、珠三角等城市群發(fā)展。

熱點(diǎn)城市“存貨”不足，企業(yè)積極拿地。2016年以來在全國房地產(chǎn)市場銷售面積大幅增長的背景下，企業(yè)現(xiàn)有存量減少，特別是熱點(diǎn)城市，存量明顯不足，企業(yè)拿地補(bǔ)倉意愿高。今年一季度，20家品牌房企累計(jì)拿地4022萬平方米（按規(guī)劃建筑面積計(jì)算）同比增長39.7％；累計(jì)拿地金額為2452億元，同比增長113.0％。從拿地結(jié)構(gòu)來看，品牌房企一二線城市拿地占比超7成，其中二線城市拿地占比52％。

整體來看，多數(shù)企業(yè)對2017年業(yè)績預(yù)期較好，且一季度業(yè)績大幅提升。在政策引導(dǎo)下，多數(shù)城市土地推出量明顯增加，房企拿地積極，深化布局城市圈。但值得注意的是，地價走高、政策調(diào)控等因素將對企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生一定影響，企業(yè)應(yīng)警惕運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。合理控制拿地節(jié)奏，正確把握獲取地塊的時機(jī)和方式至關(guān)重要。

2.政策影響下二季度銷售增速有望回落，價格將保持平穩(wěn)

經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中承壓，貨幣政策穩(wěn)健中性，但不排除針對房地產(chǎn)收縮信貸的可能性。從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看，制造業(yè)信心回升，工業(yè)企業(yè)利潤總額持續(xù)提升，民間投資增速有所回升，但內(nèi)外需求動力不足，去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿等問題仍然突出，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍面臨一定壓力。預(yù)計(jì)今年我國貨幣政策仍將以穩(wěn)為主，兩會也將2017年貨幣政策導(dǎo)向定調(diào)為“穩(wěn)健中性”，為經(jīng)濟(jì)增長創(chuàng)造穩(wěn)定的貨幣環(huán)境，相對而言，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸環(huán)境將面臨收緊壓力。

今年1-2月，全國商品房銷售面積同比增長25.1％，預(yù)計(jì)二季度成交增速將回落，價格將保持平穩(wěn)態(tài)勢，全年將呈現(xiàn)“成交回落，價格小幅下跌”的特點(diǎn)。一方面，政策調(diào)控不僅抑制了部分非理性需求，也將對扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期發(fā)揮作用。去年930以來，整體市場的同比增速開始出現(xiàn)回落，我們認(rèn)為今年初的市場走勢并不會改變市場大格局，隨著政策的不斷加碼，市場量價將出現(xiàn)回調(diào)，但價格的市場反應(yīng)將滯后于量。另一方面，國際及國內(nèi)寬松貨幣環(huán)境不再，隨著央行在公開市場提升利率及不斷加強(qiáng)金融監(jiān)管，房地產(chǎn)信貸環(huán)境也將更為趨緊，從而對房地產(chǎn)市場量價走勢產(chǎn)生影響。

具體來看，熱點(diǎn)城市成交將顯著回落，價格將承壓。歷次政策調(diào)控過程中，熱點(diǎn)城市對于調(diào)控的反應(yīng)最為明顯。今年以來，熱點(diǎn)城市限購限貸政策不斷加碼，限制了部分需求入市。其中，信貸政策的不斷升級，對于改善型需求、投資性需求等將產(chǎn)生較大影響，成交持續(xù)回落。三四線城市將保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，但不同城市仍分化。核心城市周邊的強(qiáng)輻射城市短期內(nèi)市場成交量將受到調(diào)控抑制。具備產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市成交量價將保持平穩(wěn)態(tài)勢。對于庫存較高的三四線城市，始終堅(jiān)持去庫存政策，需求將平穩(wěn)釋放。