樓市走出困難期步入市場(chǎng)分化階段

      承載“衣食住行”四大需求之一的房地產(chǎn)業(yè)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展態(tài)勢(shì)值得重點(diǎn)關(guān)注。綜合地看，短期內(nèi)樓市成交量上行態(tài)勢(shì)已可以確定，一線城市價(jià)位上升已較明顯，但也不會(huì)出現(xiàn)過(guò)熱。預(yù)計(jì)下半年相關(guān)寬松刺激政策仍將繼續(xù)，在許多城市樓市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的銷售拐點(diǎn)后，成交價(jià)位也將企穩(wěn)或回升。不排除局部區(qū)域、某些企業(yè)還將經(jīng)歷一段下行過(guò)程，但總體而言我國(guó)樓市已度過(guò)了過(guò)去兩年最艱難時(shí)期，今后一段時(shí)期特別值得關(guān)注的是市場(chǎng)分化。

　　

　　房地產(chǎn)業(yè)步入市場(chǎng)分化

　　

　　從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)總體而言的城鎮(zhèn)化過(guò)程還要較高速地發(fā)展幾十年。從現(xiàn)在真實(shí)城鎮(zhèn)化率在40%左右的水平看，按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)要一直走到70%左右的高位才能轉(zhuǎn)而進(jìn)入低平發(fā)展階段。城鎮(zhèn)化的持續(xù)增長(zhǎng)可能要維持三十年左右，其后就已非常接近2050年偉大民族復(fù)興的歷史時(shí)點(diǎn)。房地產(chǎn)會(huì)隨著中國(guó)各中心區(qū)、建成區(qū)的擴(kuò)大，配合接納陸陸續(xù)續(xù)4億左右的社會(huì)成員從農(nóng)村走向城市定居，必然會(huì)形成整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展、升級(jí)、優(yōu)化之中的支柱。這個(gè)客觀趨勢(shì)是非常清楚的。

　　

　　從今年走勢(shì)來(lái)看，在前期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整、分化階段后，又逢我國(guó)穩(wěn)增長(zhǎng)壓力增大，政策的取向是通過(guò)多種手段促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。在中央政府層面，國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告中首次提出要“支持改善性住房需求”，央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部、國(guó)土部、財(cái)政部五部委先后出臺(tái)政策“組合拳”。國(guó)土部從供應(yīng)端控制，地方政府需因地制宜，有保有壓；其次是央行從需求端調(diào)整，下調(diào)了二套房的首付比例。財(cái)政部從交易環(huán)節(jié)入手，調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征年限從5年改為2年。4月中旬，央行宣布再次降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)，為“3·30新政”落地送來(lái)及時(shí)雨。2015年6月28日，央行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率同時(shí)降準(zhǔn)。這無(wú)疑給樓市又打了一針強(qiáng)心劑。

　　

　　綜合地看，短期內(nèi)樓市成交量上行態(tài)勢(shì)已可以確定，一線城市價(jià)位上升已較明顯，但也不會(huì)出現(xiàn)過(guò)熱。預(yù)計(jì)下半年相關(guān)寬松刺激政策仍將繼續(xù)，在許多城市樓市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的銷售拐點(diǎn)后，成交價(jià)位也將企穩(wěn)或回升。不排除局部區(qū)域，某些企業(yè)還將經(jīng)歷一段下行過(guò)程，但總體而言我國(guó)樓市已度過(guò)了過(guò)去兩年最艱難時(shí)期，今后一段時(shí)期特別值得關(guān)注的是市場(chǎng)分化的表現(xiàn)。

　　

　　一是業(yè)態(tài)走勢(shì)的分化，即住宅、辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)將會(huì)出現(xiàn)不同。從物業(yè)形態(tài)看，商品住宅已經(jīng)進(jìn)入白銀十年，處于穩(wěn)定增長(zhǎng)期，一線城市及重點(diǎn)二線城市仍有一定的發(fā)展空間。商業(yè)地產(chǎn)則逐步趨于飽和狀態(tài)，受電子商務(wù)沖擊明顯，但一些龍頭房企涉足的商業(yè)樓宇仍值得關(guān)注。辦公地產(chǎn)方面，一線城市辦公市場(chǎng)仍存發(fā)展空間，但二、三線城市辦公市場(chǎng)則特別需要具體分析因地制宜。

　　

　　二是區(qū)域的分化，包括不同區(qū)域城市的走勢(shì)分化和城市內(nèi)部不同城區(qū)、地段的分化。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的繼續(xù)，一線城市的房地產(chǎn)仍然會(huì)強(qiáng)勁發(fā)展，而許多中小城市隨著人口向大城市的流動(dòng)，房地產(chǎn)需求將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。大城市中的核心商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)，房地產(chǎn)也將進(jìn)一步發(fā)展，而遠(yuǎn)郊區(qū)則會(huì)呈現(xiàn)不同的冷熱。2015年下半年預(yù)計(jì)，二線城市市場(chǎng)表現(xiàn)分化有可能進(jìn)一步加劇，合肥（樓盤(pán)）、武漢（樓盤(pán)）、鄭州（樓盤(pán)）、南京（樓盤(pán)）等城市可能仍保持大體平衡，但大連（樓盤(pán)）、寧波（樓盤(pán)）、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春（樓盤(pán)）及西安（樓盤(pán)）等城市庫(kù)存壓力較大，市場(chǎng)成交不容樂(lè)觀。三四線城市整體庫(kù)存高企，以價(jià)換量仍很可能成為主旋律。

　　

　　三是融資模式的分化。隨著房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的升級(jí)，融資模式也從原來(lái)銀行信貸、上市融資為主，轉(zhuǎn)向信貸、股票市場(chǎng)、REITs、私募和眾籌代表的互聯(lián)網(wǎng)金融等多層次的融資體系，服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的金融產(chǎn)品將帶來(lái)多樣化發(fā)展機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)行業(yè)“拿地+開(kāi)發(fā)+銷售”的開(kāi)發(fā)模式，將逐漸轉(zhuǎn)向以客戶端為主導(dǎo)，來(lái)引領(lǐng)房地產(chǎn)商業(yè)模式的改變。

　　

　　四是市場(chǎng)供給與政府保障的分化。中國(guó)住宅的商品化和保障機(jī)制的完善成型，是面向低收入階層、中產(chǎn)階層和富裕階層都形成相應(yīng)的房產(chǎn)供給機(jī)制。我國(guó)保障房、商品房的“雙軌統(tǒng)籌”已有清晰框架。面對(duì)一方面商品房高庫(kù)存，一方面保障房融資難的現(xiàn)狀，可積極考慮“商品房轉(zhuǎn)安置房”的運(yùn)作模式，房企能消化部分庫(kù)存、緩解壓力，住房保障對(duì)象也能更早住進(jìn)保障房，盤(pán)活部分現(xiàn)有存量。

　　

　　做好房地產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整

　　

　　第一，按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以來(lái)非常明確的財(cái)政政策加力增效方針，積極的財(cái)政政策的力度要保持總體來(lái)說(shuō)符合現(xiàn)階段要求的擴(kuò)張?zhí)卣?，如果下行壓力加重的話，不排除適當(dāng)?shù)厥关?cái)政政策力度也上升。今年的赤字率在表面形式上算賬是2.3%；實(shí)際算賬的水平把中央預(yù)算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金的出出進(jìn)進(jìn)等因素算在一起，是2.7%左右，但還是在安全區(qū)內(nèi)。有必要的話，運(yùn)行中適當(dāng)增加財(cái)政政策的力度，應(yīng)是一個(gè)備選方案。

　　

　　第二，對(duì)于政府必須全力做好的棚戶區(qū)改造和對(duì)保障房建設(shè)的支持，財(cái)政方面要更好發(fā)揮支撐和結(jié)構(gòu)優(yōu)化導(dǎo)向作用。這里面有一些具體機(jī)制，中央已經(jīng)給出了值得肯定的、比過(guò)去清晰的指導(dǎo)。比如保障房建設(shè)要從棚戶改造切入，使最困難的棚戶區(qū)居民可以盡快改善住房條件。原來(lái)十幾種保障房的名目現(xiàn)在可以主要?dú)w為兩種類型：第一是把廉租房和公租房合在一起（既然界限實(shí)際分不清楚，就合在一起規(guī)范處理），第二是發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房。形式上有產(chǎn)權(quán)不是租房，但買(mǎi)了共有產(chǎn)權(quán)房并不能隨行就市去售出，但在封殺套利空間的同時(shí)，又能很好滿足一大批低中收入階層現(xiàn)實(shí)的和心理的需要。同時(shí)，注重“補(bǔ)人頭”政策，在本地有房源的情況下，政府應(yīng)首選以財(cái)政資金“補(bǔ)人頭”租房解決保障房供給問(wèn)題，沒(méi)有必要再去建新的保障性住房。

　　

　　第三，應(yīng)該積極做好房地產(chǎn)稅的“立法先行”工作。今年“兩會(huì)”上預(yù)算報(bào)告里明確表示了對(duì)于房地產(chǎn)稅這個(gè)改革事項(xiàng)“配合立法”的基本態(tài)度。十八屆三中全會(huì)要求加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，本來(lái)按照邏輯應(yīng)該盡快看到怎樣對(duì)房地產(chǎn)稅正式啟動(dòng)其人大立法程序，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)仍然在調(diào)整分化過(guò)程中，需要有關(guān)部門(mén)有意把這個(gè)過(guò)程再觀察一下。所以，配合立法工作應(yīng)是有關(guān)部門(mén)在原來(lái)思路上繼續(xù)形成設(shè)計(jì)框架，同時(shí)掌握節(jié)奏，下半年市場(chǎng)企穩(wěn)更為明朗化后，還是必然對(duì)接到房地產(chǎn)稅進(jìn)入加快立法過(guò)程。從時(shí)間表上看，按照中央要求，應(yīng)該最晚于2017年“兩會(huì)”上能夠?qū)徟康禺a(chǎn)稅的法律文本，人大通過(guò)后就不是簡(jiǎn)單擴(kuò)大改革試點(diǎn)范圍的問(wèn)題，而是按照法律執(zhí)行的問(wèn)題。房地產(chǎn)稅改革方面，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的啟動(dòng)已經(jīng)進(jìn)行了很好的鋪墊。一旦實(shí)施，將成為中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要制度建設(shè)配套因素。